协力研究｜房产归属系列5：婚前父母出钱买房，如何防范风险

《最高人民法院关于适用<民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。

1、婚前一方父母全款买房，登记在自己子女名下，是对子女个人的赠与，房屋应认定为子女的婚前个人财产。

2、如果房屋系一方父母全款买房，登记在双方或对方子女名下，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定该房产为夫妻共同共有。

1、登记在己方子女名下

结婚前，一方父母支付房屋首付款，登记在己方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可认定该房屋属于出资方子女的个人财产，父母支付的首付款及婚前还贷部分是对己方子女的赠与。离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷（包括本金与利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。

2、登记在对方子女名下

【案情简述】小王和小李相恋多年准备结婚，小李父母提出必须要先买房才同意他们结婚。婚前，小王的父母支付了房屋的首付款20万元，房子登记在小李名下并办理了贷款，婚后由小王和小李共同偿还贷款，现小王和小李感情破裂，对房屋的归属产生争议。

【裁判要旨】案涉房屋属于夫妻共同财产。房产系一方父母支付首付款，登记在另一方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定为共同共有。但父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。

3、登记在双方子女名下

谢某、许某离婚后财产纠纷——（2020）闽06民终1916号

【案情简述】许某与谢某经人介绍相识并确立恋爱关系，于2012年12月办理结婚登记手续，经查明，2011年许某和谢某在婚前购买了房屋一套，首付款由谢某的父亲（谢某2）支付，房屋登记为许某、谢某共同共有。双方离婚时对房产的归属产生争议。

【裁判要旨】案涉房产属于夫妻共同财产。但双方对于按份共有或共同共有有争议。对此，分析认定如下：最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条第一款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

本案中，涉案房产系谢某1与许某1于婚前向开发商所购买，但首付款167640元及专项维修基金、契税均由谢某1之父谢良贤出资支付。谢某2确认该出资系对谢某1的个人赠与。据此，涉案房产应按按份共有进行分割。具体分割下：谢某2出资的首付款167640元占购买该房产总价527640元的比例为31.77%；谢某1与许某1共同向银行按揭贷款360000元占该房产购买时的总价款68.23%为共同共有，谢某1应享有涉案房产的份额为65.88%，许某1应享有涉案房产的份额为34.12%。综上，涉案房产归谢某1所有，剩余银行贷款由谢某1负责偿还。

如果婚前一方父母出资，明确表示赠与双方的，房屋登记在双方名下，自然属于夫妻共同财产。那案涉房产是按份共有还是共同共有呢？

1、若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。

2、若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。

【案情简述】小王和小李因为相亲认识，在婚前小王和小李的父母各自出了一半的首付款为小王和小李买了一套婚房，登记在小王和小李两人的名下，婚后夫妻双方共同还贷。后因关系不和起诉离婚，现对房产的归属产生争议。

【裁判要旨】应认定为夫妻共同财产。双方父母共同出资支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，房产应认定为夫妻共同共有。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有部分”，因而法院在酌情确定夫妻各自享有的房屋份额时，理应考虑婚前父母出资的比例。

为防范子女离婚时房产分割的风险，笔者建议父母详细阅读并了解父母出资对离婚时房产分割的影响，即便是对未婚子女买房也应保持审慎的态度，尽量在事前做好风险防范。

1、如果父母只是希望将房产赠与给自己子女，那么建议尽量在婚前完成购买行为和产权登记手续，将房屋登记在自己子女一人名下；若在婚后要达到上述目的，则需要通过书面形式明确产权归属，比如签订赠与合同，或者进行赠与公证。

2、如果父母希望赠与给夫妻双方，无论婚前还是婚后，将房产登记在二人名下，无疑是最好选择。

3、如果父母并不希望将房产直接赠与给子女或未来的儿媳、女婿，希望他们通过自己未来通过自己的努力买房，那么建议签订书面的借款合同，明确购房款属于借贷，而不是赠与，以避免未来可能产生的纠纷。