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协力研究|一楼业主能否不缴纳电梯费

作者: 来源: 日期:2023/7/25 10:08:01 人气:200

编者按



提到如今的电梯房是喜忧参半,电梯成为了高层住户生活中不可或缺的工具,上下楼出行只能依靠电梯,一旦遇到停电和电梯故障,几乎是寸步难行。但是对于一楼业主,大多数认为自己不使用电梯,无需分摊电梯费,那么一楼业主能否不缴纳电梯费呢?

作者|范海云、杨上



相关案例

案号

(2022)苏1003民初6764号

案情简介

2015年5月25日,物业(甲方)与两被告(乙方)签订《前期物业服务协议》一份。主要内容为某开发商委托甲方对扬州某小区开展物业服务,根据相关法律规定,甲乙双方就前期物业服务达成如下协议:乙方依据本协议向甲方交纳物业服务费、公共水电分摊费、电梯维护费等物业管理费;电梯运行维护费由有电梯楼房的业主以每月每平米0.5元缴纳,物业管理服务费每月5日前交纳费用。

物业公司诉请之一为请求两被告支付2016年7月1日-2022年3月31日电梯费。

两被告辩称因为居住房屋的入户情况特殊,入户不在电梯厅,无需使用电梯可以进入家里,物业第一年到第三年未收取电梯费,中间也未要求支付电梯费,故不应交纳电梯使用服务费。

法院判决

本院认为,物业与两被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定,依法成立且合法有效,该协议对双方均具有约束力。物业已提供物业服务,两被告应按约支付尚欠物业费。

至于一楼业主能否拒交电梯使用服务费问题。

首先,《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务”。电梯作为全体业主的共有部分,业主对电梯享有权利,也承担维护电梯的义务。即使不使用电梯,放弃使用电梯的权利,也不能放弃相关的义务。即使一楼业主不实际使用电梯,不直接从电梯获益,但这并不代表业主不可能因为电梯的正常使用而获得利益。如整个小区因电梯使用对整体房价的保值增值作用,电梯广告收入归全体业主所有,建筑物的维修也需要用到电梯,一楼业主均有可能从中受益。

其次,双方已经就电梯费的负担在物业管理合同中进行了约定,该约定对双方均有约束力。两被告作为业主不能以从未直接使用电梯而拒交电梯使用服务费《前期物业服务协议》电梯运行维护费由有电梯楼房的业主以每月每平米0.5元缴纳,物业考虑到其作为一楼业主使用电梯几率较小而按照每月每平米0.4元收取,该做法并无不妥。物业未提供证据证明其在收取前期物业费时对2016年7月1日-2018年8月31日电梯使用费进行催要,根据收费习惯,可视为物业当时就该部分电梯使用费同意免于收取,故对该部分电梯使用费不予支持。物业按每月每平米0.4元计收的2018年9月1日-2022年3月31日电梯使用服务费2476.8元,两被告应予支付。



案件启示

由上述案例可见,小区已有电梯的情况下,一楼业主仍应缴纳电梯费。一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分,住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”电梯作为建筑物的共有部分,每个业主对其享有权利,同时也承担义务,一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由,不交纳电梯费用,即“不得以放弃权利不履行义务”

实质上,一楼业主缴纳电梯费具有合理性。一楼业主不实际使用电梯,不直接从电梯获益,但这并不代表业主不可能因为电梯的正常使用而获得利益。如整个小区因电梯使用对整体房价的保值增值作用,电梯广告收入归全体业主所有,建筑物的维修也需要用到电梯,一楼业主均有可能从中受益。所以,可能业主从不使用某一共有部分,这并不能否认该共有部分可能为业主实现潜在和无形的作用。

当然,对于该问题仍应密切关注当地的规定。以苏州市、无锡市、青岛市为例:

01


《苏州市住宅区物业管理条例》第五十二条第三款规定,电梯起始层的业主不承担电梯运行产生的电费(电梯起始点设在地下层的除外),但应当承担维修、更新和改造费用。既有多层住宅增设电梯的相关费用按照合同约定执行。

02


《无锡市物业服务收费管理实施办法》第二十六条第二款规定,电梯到达起始层的住户,免收电梯运行维护费。

03


《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定,业主大会成立前,电梯起始层为住宅的,免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费;业主大会成立后,免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商。



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