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协力研究|房产归属系列3:婚后一方以婚前财产买房,是否属于夫妻共同财产

作者:范海云、钟柳月 来源: 协力劳动与婚姻 日期:2023/7/21 11:26:36 人气:271

编者按



在婚后用自己婚前个人财产购买房屋,不能机械地认为房屋是婚后购买就属于夫妻共同财产,还要审查资金来源、出资比例及房屋产权登记情况,是全部出资还是部分出资,是登记在一方名下还是登记在双方名下,这些都将影响离婚时房产归属。

作者|范海云、钟柳月



情形一

婚后夫妻一方以婚前个人财产全款买房,房屋登记在出资方名下


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【案例】

原告王女士与被告刘某均是再婚,二人于2019年冬季经人介绍相识,2020年11月29日双方登记结婚。婚后,刘某将自己位于顺义某小区的一套住房卖掉,并用此房款全款购买了位于另一小区的房屋一套,该房屋现登记在刘某名下。现在王女士起诉要求离婚,刘某同意离婚,但双方对位于顺义某镇某小区的房屋归属发生争议。

【裁判要旨】

房屋是用刘某婚前财产折款(即卖掉顺义某小区的住房房款)购买,且登记在刘某名下,可以视为刘某个人财产的转化形式,故婚后全款购买的房屋仍应属于刘某的个人财产。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第三十一条规定,“民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”夫妻一方婚后使用婚前个人财产全款买房,属于一方婚前个人财产在形态上的转化。根据民法的基本原理,货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。所以,出资人以婚前个人财产全款购买的房屋,登记在自己名下,本质上仍属于个人财产。 离婚时,另一方无权要求分割。



情形二

婚后夫妻一方以婚前个人财产支付首付款,房屋登记在出资方一人名下,婚后夫妻共同还贷


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【案例】

冉某某与周某某于2006年12月4日登记结婚,婚后未生育子女。在婚姻关系存续期间内,夫妻双方以周某某的名义采取银行按揭贷款方式购买了一套房屋,首付款系周某某用婚前个人储蓄支付,婚后夫妻双方共同还贷。2010年8月25日,周某某起诉要求与冉某某离婚,对于房屋的归属产生争议。

【裁判要旨】

本院认为,根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定一方的婚前财产为夫妻一方的财产。冉某某与周某某在婚姻关系存续期间以周某某的名义采取银行按揭贷款方式购买的讼争房屋,讼争房屋的首付款146932元系周某某用婚前个人储蓄支付,故讼争房屋的首付款属于周某某个人的财产,其余部分购房款为冉某某与周某某共同支付,属于冉某某与周某某的共同财产。虽然讼争房屋购买于冉某某与周某某婚姻关系存续期间,但由于购买讼争房屋时,周某某个人婚前积蓄支付了首付款,故对此类房屋性质应从其购置的资金来源进行判断,而不能简单以房屋购买登记时间来判断房屋所有权的性质。故应当认定讼争房屋首付款及其相对应财产的自然增值部分归属应属于周某某的个人财产,其余部分为冉某某与周某某的共同财产。

对于讼争房屋分割应根据其购置资金及其在全部价款中所占比例,结合讼争房屋现实价值及房屋升值情况,由取得房屋的一方对另一方进行补偿。讼争房屋购房总价为447000元,周某某支付的首付款146932元约占讼争房屋总价447000元的33%,现冉某某与周某某对讼争房屋价值约定为800000元,其中,周某某的个人婚前财产占264000元(800000元×33%=264000元),其余536000元(800000元-264000元=536000元)为冉某某与周某某的婚后共同财产。

鉴于现讼争房屋由周某某与其父母共同居住,且讼争房屋首付款由周某某支付,基于保护妇女的合法权益角度考虑,讼争房屋归周某某所有为宜,对讼争房屋中属于冉某某与周某某共同所有的部分,由冉某某与周某某平均分割后,由周某某将冉某某应分得的财产份额折价补偿给冉某某,即由周某某支付冉某某讼争房屋折价补偿款268000元(536000元×50%=268000元)。



一方以婚前财产部分出资购房,登记在己方名下,由于并非全款购买,无法认定为个人财产。原则上,婚后购房属于夫妻共同行为,所以这种情况一般定性为夫妻共同财产。在房产分割时,法官通常会将由一方婚前个人财产支付的部分先分离出来,仅仅对婚后共同还贷及相应的增值部分进行分割。



情形三

婚后一方以婚前个人财产出资购房,房屋登记在双方名下或者对方名下

浙江省高级人民法院于2016年6月27日发布的《浙江省高级人民法院民一庭关于审理婚姻家庭案件若干问题的解答》之“八、夫妻一方以其婚前财产出资在婚后购置房屋,房屋性质如何认定?”规定:“夫妻一方以其婚前财产全额出资在婚后购置房屋且产权登记在双方名下或对方名下的,或者夫妻以一方婚前财产及夫妻共同财产混合出资在婚后购置房屋的,该房屋属于夫妻共同财产。”

结婚后,夫妻一方以个人婚前财产出资购房,登记在双方或对方名下,视为对未出资一方的赠与,该房产应认定为夫妻共同财产。法官在诉讼中会根据出资贡献大小、实际居住使用情况、以照顾直接抚养子女一方为原则将房屋判归一人所有,然后综合各种因素对房屋现值进行分割,一般出资较多的一方占据份额较多,由取得房屋一方给予另一方折价款。如果房屋有贷款未还清,则将房屋现值扣除未还贷款的部分,剩余房产价值予以公平分割。



 总    结

夫妻可以婚内取得的房产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。如夫妻有书面约定,则离婚时按照书面约定来进行分割。没有约定或约定不明确时,需要根据出资情况及产权登记情况进一步区分:

(1)如婚后一方以婚前个人财产全款买房,房屋登记在己方名下,则此房屋是一方婚前个人财产的转化,仍为一方的个人财产,此房产在离婚时不予分割。

(2)如婚后一方以婚前个人财产支付房屋首付款,房屋登记在己方名下,婚后夫妻共同还贷,则婚后共同还贷及相应的增值部分为夫妻共同财产。

(3)如婚后一方以婚前个人财产购房,房屋登记对方名下或夫妻双方名下,此时房屋是夫妻共同财产,在离婚时可以进行分割。具体的分割方式包括但不限于:按房产证确定的比例分割;若房产证并无明确双方比例的,则原则上应平均分割,通常是由一方取得房产,并向另一方支付折价款;若双方协商一致的,可以将房屋拍卖或出售,夫妻分割房屋售出价款。



律师建议

1、如何将以婚前财产购买、登记在自己名下的房屋转化为夫妻共同财产?

若想要把婚后以婚前个人财产购买的房屋转化为夫妻共同财产,笔者建议把房屋登记在夫妻双方名下,并在房产证上注明各自拥有的房产份额。如果双方没有明确约定各自所占份额,而只是简单地加上另一方之名,法院一般认定房产归夫妻双方共同所有,但法院在确定分配比例时具有自由裁量权,该方对房产的贡献大,因此很可能判决该方多分,后加名的一方少分。

2、如何避免婚前个人财产被转化为夫妻共同财产?

第一,婚后在老房换新房、小房换大房过程中,房屋一定要登记在出资方一个人名下。一旦登记对方名字,房屋即转化为夫妻共同财产。

第二,将出售旧房所得价款存入己方名下专用银行账户,或者可以新开一张银行卡,以避免与其他存款混同,避免多次交叉转账,确保整个购房出资证据链条形成闭环,证明新房系婚前个人财产转化而来。

第三,尽量全款买房,不要仅支付部分价款,否则婚后用夫妻共同财产支付部分及对应的增值部分会被定性为夫妻共同财产,在离婚时进行分割。




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