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协力研究|房产归属系列2: 婚前共同买房需注意!不同产权登记会产生何种影响

作者:范海云、钟柳月 来源: 协力劳动与婚姻 日期:2023/6/30 16:30:18 人气:251

编者按



上一篇文章分析了结婚前男女一方出资购房的几种情形,本篇文章紧接着分析婚前男女双方共同出资购房,不同产权登记导致的不同房产分割情况。如今在恋爱期间选择一起买房的情侣越来越多,但是过后又常常产生纠纷,本篇文章旨在通过案例总结男女双方婚前购房需要关注的问题,以避免双方因房产归属产生不必要的纷争。

作者|范海云、钟柳月



情形一

房屋登记在双方名下

【案例1】原告赵某与被告刘某离婚纠纷案


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【案号】

(2012)雨民初字第215号

【案情简述】

原、被告系高中同学,高一时即确立了恋爱关系。双方于2008年11月5日登记结婚,未生养子女。原、被告于2008年6月3日购得南京市建邺区富春江东街81号云景苑房产一套,其中原告赵某出资472410元,被告刘某出资460000元。婚后因性格差异,双方日渐缺少沟通,并因家庭经济问题常发生争吵。为此,原告以感情破裂为由,于2010年9月6日向法院起诉要求与被告离婚。

【裁判要旨】

南京市建邺区富春江东街81号云景苑*幢*单元*室房产系原、被告于婚前共同出资购买,虽出资数额略有差异,但原告并未提供两人系按比例共有该房产的证据,故该房产应属于原、被告共同共有,应依法平均分割。



【案例2】原告李a与被告张a离婚纠纷案


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【案号】

(2013)闵民一(民)初字第1140号

【案情简述】

原、被告于2001年相识,2003年10月5日登记结婚,2004年12月25日生育儿子张b。婚后初期双方感情尚可。2010年9月,双方因故开始分居。2011年12月原告向本院提起离婚诉讼,本院于2012年3月8日作出判决驳回原告要求与被告离婚的诉讼请求。上述判决作出后,原、被告的分居状态延续至今。现原告认为双方夫妻感情已经破裂,遂以前述诉称理由诉至本院。

另查明,2003年9月27日,原、被告双方以总价41万元购买了坐落于本市闵行区西环路某室的房屋。为购置此房屋,原、被告各出资10万元,其中用于支付首付款16万元,剩余的钱款用于装修和结婚事宜。房屋余款25万元以被告的名义向银行贷款,该房屋权利人登记为原、被告双方。

【裁判要旨】

本市闵行区西环路的房屋,因系原、被告婚前共同出资购买且该房屋产权亦登记在原、被告名下,故该房屋属原被告的共同财产对于原、被告共同财产的分割,本院以各半分割为一般原则,综合考虑共有人对共有财产的出资因素、贡献大小等情况,并本着公平合理、方便生活、适当照顾女方合法权益等原则予以处理。


【案例3】蔡某与代某离婚纠纷案


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【案号】

(2014)湛中法民一终字第5号

【案情简述】

蔡某、代某于2003年11月经人介绍相识,不久后同居生活。蔡某属再婚,与前妻曾生育一女已成年。蔡某于2004年11月签订《“海丰花园”商品房认购书》,购买位于602房,其中代某支付了部分首期房款25000元,房屋余款11多万元由蔡某分期按揭支付至2007年4月19日。602房于2007年5月以蔡某、代某两人的名义办理了共同共有的房屋产权证,并用于出租。蔡某、代某同居后一直在蔡某工作单位分配的310房居住。因代某无生育能力,故未与蔡某生育子女。蔡某、代某于2011年5月11日补办理结婚登记手续。双方因家庭琐事产生矛盾,蔡某于2011年6月出外租房居住。2012年3月15日,蔡某与代某发生较大冲突后,蔡某搬走家里部分物品,正式与代某分居。2012年5月9日,蔡某向法院提起离婚诉讼。

【裁判要旨】

关于602房应如何处理的问题。602房是蔡某、代某在婚前共同出资购买的房屋,虽然蔡某的出资比代某多,但在办理房地产权登记时,蔡某同意将该房屋的产权登记为蔡某、代某共同共有,故602房是蔡某、代某婚前取得的共同共有财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决”的规定,原审法院考虑到代某离婚后生活比较困难,根据照顾女方的原则,将602房判归代某所有,由代某支付602房价款的40%给蔡某并无不当,本院予以维持蔡某关于602房应归其所有及其应按代某的出资比例支付房屋补偿款给代某的上诉理由不能成立,本院不予采纳。


由此可见,法院认为,同居生活期间购房,房屋登记在双方名下,按一般共有财产处理;婚后认定为夫妻共同财产。

同居期间的财产与夫妻财产关系的区别:夫妻共有财产是基于配偶身份,基于彼此是夫妻的特别关系而产生,不要求双方付出同等的劳动、智力就能基于身份关系共同共有。同居期间的财产,要求基于双方共同生产、共同经营、共同投入所获取的财产方可视为共有财产。

【律师提示】

双方在恋爱期间购买房屋并登记在双方名下,且明确登记为共同共有,具有共同出资购房的共同拥有的意思表示。双方对财产的出资责任、所有权比例等并无明确约定,均是基于共同取得、共同占有和使用的目的,属于共同共有法院对共同共有的房产,一般以均等分割为原则,综合考虑共有人对共有财产的出资因素、贡献大小等情况,并本着公平合理、方便生活、适当照顾女方合法权益等原则予以处理。

如果明确登记为按份共有,有约定按约定进行分割,如果没有约定各自所占份额,则会参考双方实际出资,双方对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况认定具体按份的比例大小。《民法典》第三百零八条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”也就是说,若双方没有约定案涉房产为共同共有还是按份共有,最终也没有缔结婚姻关系,则视为按份共有。



情形二

房屋登记在一方名下

【案例1】苏某、严某所有权确认纠纷案


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【案号】

(2018)桂10民终644号

【案情简述】

原告与被告于2011年相互认识并确立恋爱关系,2013年上半年,原、被告共同选定在平果碧桂园购房作双方结婚之用,因当时原告名下尚欠银行贷款未还,用其名义买房则无法获取银行按揭贷款,故遂与被告协商决定使用被告的名义购房并向银行按揭贷款。

2013年10月17日,原、被告以被告的名义与广西平果碧桂园房地产开发有限公司签订《平果碧桂园认购书》及《商品房买卖合同》,认购书及合同约定:被告向广西平果碧桂园房地产开发有限公司认购平果碧桂园*幢*号房,房屋总价款为1247187元。

2013年12月9日,被告向中国银行股份有限公司平果支行申请办理涉案房屋按揭贷款870000元,并在涉案房屋上设立抵押。被告确认购房价款由原告支付,贷款也由原告进行偿还。

2014年,原、被告双方因产生矛盾而分手,终止双方恋爱关系,并于2015年各自分别与他人登记结婚。为此,原告认为该房的产权证书虽然是登记在被告的名下,但该房的全部价款均由其全部出资,且均由其出资装修并一直居住至今,故该房产权依法应归其所有。故其诉至一审法院,请求依法确认涉案房屋归其所有。一审将房产判归原告所有,并支付涉案房原价款10%的补偿金给被告。被告不服,提起上诉。

【裁判要旨】

二审法院认为,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,属于一般共有财产男女双方以夫妻名义同居生活,但未办理结婚登记,在同居期间取得的财产,虽登记在一方名下,但双方对财产的取得均有贡献,该财产应认定为双方共同所有。另一方要求分割的,人民法院应根据照顾妇女、儿童的原则,并结合财产的实际状况予以合理分配。本案中,上诉人与被上诉人均认可同居生活期间,以上诉人名义购买涉案房屋、办理银行按揭贷款并进行产权登记,被上诉人出资房屋首付款及清偿银行按揭贷款,且办理产权税费、装修费、物业管理费等费用亦由被上诉人全部支付,一审据此认定该房屋为双方同居期间共同财产有事实依据,本院予以确认。

因双方于2014年终止同居关系后各自组建家庭,共有基础丧失,涉案房屋可予分割。双方未约定该房屋各自享有份额,一审法院按照被上诉人出资比例确认涉案房屋归其所有,考虑上诉人对购房所作贡献,作出由被上诉人按涉案房屋原价款的10%补偿上诉人的处理恰当,本院予以维持


【案例2】谷某与庞某共有物分割纠纷案


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【案号】

(2019)粤0111民初23675号

【案情简述】

原告与被告原为情侣,两人于2013年年初确定情侣关系,于2017年10月份分手。

2014年3月底,原告与被告一同前往保利西海岸楼盘看样板房,并决定购买保利西海岸江岸花园-B房,原告刷卡20000元的定金订购该房。2014年4月11日,被告作为买方与卖方保利房地产(集团)股份有限公司签订了《商品房预售合同》及《〈商品房买卖合同〉变更协议》,房屋总价款为1942867元。

此后,被告与中国农业银行股份有限公司广州城南支行签订了《个人购房担保借款合同》,约定中国农业银行股份有限公司广州城南支行向被告发放贷款50万元用于购买涉案房产,借款期限360个月。被告还与广州住房公积金管理中心签订了《住房公积金抵押借款合同》,约定广州住房公积金管理中心向被告发放贷款50万元用于购买涉案房产,借款期限为30年。被告通过其个人名下账户于2015年3月开始按月偿还借款本息。原告主张涉案房屋部分首期款及部分按揭还贷的款项实际由其支付,并提供了相关证据;此外,原告转账支付给被告的多笔款项均是被告从其本人名下的工商银行账户通过ATM取现后交付给原告,由原告存入原告账户,再由原告转账至被告广发银行的账户中。

保利房地产(集团)股份有限公司于2015年5月30日将涉案房屋交付给被告,2017年11月16日涉案房产登记于被告名下,共有情况为单独所有。

【裁判要旨】

本案中原、被告原为情侣关系,根据原告在诉状中陈述的事实,原、被告是在被告与保利房地产(集团)股份有限公司签署购房合同并支付完首期款后才搬入被告单位员工宿舍与被告共同居住,由此可证实涉案房产并非购买于双方同居生活期间故本案并不属于同居关系析产纠纷。原告在庭审中明确本案应为共有物分割纠纷,故本案首先需要确定涉案房产是否属于原、被告两人共有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案中,涉案房产登记于被告名下,登记占有的份额为单独所有,无证据证明原、被告于购买涉案房产时约定涉案房产为双方共有,且涉案房产位于广州市限购区域内,原告不具备在广州市限购区域内购买住宅的资格,即原告本身不具备取得涉案房产产权的前提条件。根据原告举证,原告支付了购买涉案房产的定金,且在原、被告双方情侣关系存在期间,原告曾向被告转账支付了多笔款项,但即使原告对涉案房产具有实际出资,该事实也不代表原告一定享有涉案房产的产权。原告对于被告向保利房地产(集团)股份有限公司认购涉案房产并支付相应房款后将涉案房产登记于被告名下是明知且自愿的,原告作为具有完全民事行为能力的成年人,应当知道其行为的法律后果。因此即使原告就购买涉案房产的出资情况属实,亦属于原、被告双方内部的债权债务问题,不能否定物权登记的效力,双方可就该债权债务关系另行途径处理。据此,原告主张涉案房产为其与被告共有依据不充分,原告要求分割涉案房产的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据,本院不予支持。


综上所述,婚前男女双方共同出资购房,房屋登记在一方名下,判断房产归属时要区分是否属于同居期间购房:

1、若是同居生活期间购房,一般共有财产处理;

2、若是非同居生活期间购房,按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理,视具体情况而定,法官综合考虑购房背景、出资数额等因素,以公平原则作出认定。

【律师提示】

恋爱期间共同购买房屋等重大资产时,应当要有一定的证据意识,一方面双方之间的款项往来尽量用转账形式并备注用途,发生纠纷可确定款项来源,作为出资证据。另一方面可签订财产协议,对房屋的出资情况、登记情况、各自份额、贷款的偿还方式等内容进行约定,表明出资是赠与、借款或是共同购房的目的,以明确财产权属。



法条链接

中华人民共和国民法典》

第三百零八条  共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》

第十条  解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得收入和购置的财产,按一般共有财产处理。



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