协力研究｜房产归属系列1： 婚前一方出资购房，该房产一定属于该方婚前个人财产吗

情形一

婚前一方全款买房/婚前还清全部贷款，已取得房屋产权，房屋登记在出资方名下。

《民法典》第一千零六十三条第一款第（一）项规定，一方的婚前财产，属于夫妻一方的个人财产。如果一方婚前全款购房，或者在婚前已经还清全部房贷，取得房屋产权，并登记在出资方名下，那么毫无疑问，该房屋属于出资方的个人财产。

情形二

婚前一方全款买房，婚后取得房产证，房屋登记在出资方名下。

对于婚后取得房产证如何认定，对此，(2015)岳民初字第2620号、(2021)鲁0213民初4232号判决书中体现了法院的观点。

刘某、王某1等转继承纠纷民事一审民事

判决书

(2021)鲁0213民初4232号

“本院认为......原告根据房屋办理产权证的时间为1991年3月18日，主张该房屋为夫妻共同财产，本院认为虽然房产证的颁发在婚姻关系存续期间，但是房产证的颁发是基于婚前个人购房行为的延续，且房屋是由婚前王某某独自出资购买，故应认定为王某某婚前个人财产，对原告的主张本院不予采信。”

总结：婚前一方全款买房，婚后取得房产证，房屋登记在出资方名下，此种情况房屋应认定为出资方的个人财产。

情形三

婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后夫妻共同还贷。

【案情简介】

张某与李某原系夫妻，二人于2013年1月24日登记结婚，2019年张某起诉离婚，请求对两人居住的位于龙口市某小区的房屋进行分割。法院查明，涉案房产系被告李某2011年支付首付款并登记在自己名下，婚后由夫妻共同还贷。

【法院判决】

李某、张某离婚后财产纠纷民事二审民事

判决书

（2023）鲁06民终424号 

“一审法院认为，涉案房产系被告李某婚前购买并办理贷款手续，婚后进行还贷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归不动产登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”该房产系李某婚前个人财产，且房产登记在李某名下，故李某享有房屋的所有权，原被告共同还贷对应的房产增值部分，由李某对张某进行补偿......驳回上诉，维持原判。”

总结：此种情形下，首先看夫妻双方能不能协议处理，如果不能达成协议，房屋一般认定为产权登记方的个人财产，尚未偿还的贷款由产权登记方继续进行偿还；夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产，离婚时进行分割。

情形四

婚前一方出资购房，房屋登记在非出资方名下。

【案情简介】

张某与沈某于2009年下半年经人介绍相识后确立恋爱关系。2010年张某欲为沈某购买房屋，沈某同意后，于2011年1月7日由沈某与房地产公司签订了商品房买卖合同。合同签订后，张某支付了首付款，余款以沈某的名义在上海银行办理了银行贷款手续。此后张某将每月按揭款交与沈某或直接存入沈某帐户，以沈某名义向银行归还。

2012年3月，张某、沈某因感情不合结束恋爱关系。

2013年4月2日，沈某办理了房屋的产权登记手续，房屋登记在沈某名下。现双方就房屋的产权归属产生争议。

【法院判决】

张某与沈某婚约财产纠纷二审民事

判决书

（2014）浙杭民终字第487号

“……原审法院认为，本案中张某、沈某在确立恋爱关系后，张某为表达对沈某的情感，出资给沈某购买房屋，该行为并非毫无原因的无偿转移财产行为，而是为了与沈某结婚而为，故张某的行为应属于附条件的民事法律行为，且所附的条件应为生效条件。现双方因感情不合而分手，原告与被告结婚的目的没有实现，出资购房款归属于被告的条件也没有成就故就原告主张返还购房款的理由，本院认为应予采信……综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判……”

广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）之“（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”

总结：婚前一方出资，房屋登记在非出资方名下，通常是因为出资方不具备购房条件，以对方名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，离婚时一般按夫妻共同财产处理，若双方最终没有结婚，则赠与的生效条件没有达成，通常需要返还房屋或者返还购房款；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。

结婚前，男方或者女方全款购房并登记在自己名下，该房产认定为出资人的婚前个人财产，但如果是婚前支付首付款，婚后共同还贷或者房屋登记在非出资方名下的，则离婚时法院通常认定房屋属于夫妻共同财产，具体情形还需具体分析。

为避免离婚时产生纠纷，可以在事先对房屋的归属作出书面约定。双方可约定房产属于一方的个人财产，另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质。但对婚后共同还贷部分，离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿，并就补偿的数额及方式作出明确约定。此外，双方也可约定房屋为夫妻共同财产，但是根据双方的出资比例，约定房屋为按份共有，明确双方各自所占份额。

《中华人民共和国民法典》

第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十三条   下列财产为夫妻一方的个人财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第一千零六十五条　男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。

第一千零八十七条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》

第三十一条　民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

第七十八条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归不动产登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。