前 言
新房销售过程中，经常会出现“团购费”“电商费”等房款以外的费用，常常会出现购房人交了费，买了房子之后，又向法院起诉要求退还这笔费用，那么这笔费用到底是什么性质，能不能收，本文将从法院裁判角度进行分析。
一、“团购费”的催生原因
（一）
房产代理销售行业现状
在早期房地产行业爆发期，房产代理销售机构如雨后春笋般大量涌现，而后，随着整个市场行情的变动，房产代理销售机构在数量上已近饱和，房产代理模式也从内场主导的宣传、转化、成交模式，转变为外场分销、渠道占主导地位的引流模式。
同时伴随着房地产行业各项政策的严格管控，开发商已踩着管控底价出售房屋，利润空间缩减，支付代理费用的意愿也大幅降低，这导致了房产代理销售机构虽然付出了大量的人力、物力、财力进行营销，但能够获取的佣金却极为有限。
（二）
“团购费”的产生
一方面，房产代理销售机构在与开发商谈判时处于弱势地位，无法为自己争取到合适的佣金提点；另一方面，房产代理销售机构还需向分销、渠道人员支付相关费用。种种原因，催生了房产代理销售机构向购房人收取费用的行为，随着多年的发展，这一情况在行业中也已十分普遍。
实践中，房产代理销售机构向购房人收取的这一笔费用也名目杂多，比较常见的如“团购费”、“电商费”、“优惠费”、“折扣费”等等。
二、“团购费”的性质界定
（一）
法院角度
近期笔者处理的几起相关案件中，购房人以不当得利为由，起诉房产代理销售机构要求退款。审理过程中，通过购房人的表述和代理机构的证据可以显示，代理机构为购房人推荐房源，提供订立购房合同的机会，邀请购房人现场看房并报销路费，参与价格谈判等，且代理机构与购房人也签订了相关服务协议，最终法院认定该笔费用的性质为居间服务费，并非不当得利，代理机构无需退还。
（二）
是否违反法律法规强制性规定
审理过程中，购房人还提出，服务协议因违反相关法律规定而无效，不能作为收费依据。根据《民法典》第一百五十三条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”目前，法律、行政法规的强制性规定中并没有禁止房产代理销售机构向购房人收取居间服务费的行为，因此，“团购费”的收取并不违反法律法规的强制性规定，不属于法定无效的民事法律行为。
（三）
是否违反房地产“一价清”制度
“一价清”制度是指，商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外开发商不得收取其他费用。（《江苏省物价局关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》）这是为了规范开发商的销售行为，遏制房价构成不透明，重复收费，价外乱收费等问题。而前述所指的“团购费”是房产代理机构因提供了相应的居间服务而收取的服务费，与购房款有本质上的区别。但是，如果开发商与代理机构串通一气，以“团购费”形式收取的费用，最终又通过代理公司转回开发商，变相提高房价，以合法的形式掩盖价外乱收费的实质，违反了房地产“一价清”的制度，应当向购房者退还该笔费用。
三、给房产代理销售机构的一些忠告
（一）
提前了解当地政策
各地房管部门、物价管理部门针对代理机构向购房人收取“团购费”的行为，不同时期可能会有不同的政策出台，代理机构在承接各地业务时，需提前了解当地的政策以及执法力度，若当地政策不允许收取“团购费”或前期已有类似情况受到行政部门的处罚，虽然从法院角度，并不会支持购房人不当得利为由的退款请求，但实际经营过程中，不同的政策要求、行政行为可能对代理机构工作的开展产生更大的影响，因此我们建议，在提前充分了解当地政策的前提下，再决定是否承接该业务以及确定开展业务的具体方式。
（二）
及时签订相关文本
若当地政策允许的情况下，代理机构需提前告知购房人居间服务的相关内容，并与购房人签订相关的服务协议，协议中应当明确服务内容、意向房源、房源价格、服务费退还条款等。
（三）
工作记录留底存档
提供居间服务过程中，应当做到每一项工作有据可循，不仅要保留自己工作记录，也应当督促分销、渠道方及时提交相关工作记录，包括购房人基本信息报备记录、带看记录、车费报销记录、服务协议、团购费收据/发票等。
文/江航标、王玥婷
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