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【协力研究】住宅建设用地使用权满70年自动续期真的“自动”吗?

作者:陈尚 来源: 日期:2020/9/27 13:34:54 人气:120


在我国,房屋所有权与土地使用权是分离的,严格来说,房屋所有权是没有期限的、永久的,而土地使用权却是有年限的。

根据法律规定,大部分住宅都是70年土地使用权,就是大家常说的70年产权。


“土地使用权70年到期后,土地会被国家收回吗?我的房子怎么办?”

其实,2007年全国人大通过的《物权法》第149条已经对住宅建设用地使用权续期作了规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

而2020年5月28日《民法典》通过,更是一锤定音,解开了很多买房人的心结。

《民法典》第359条规定:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

好了,看到这里,大家可以放心了吧?民法“百科全书”官宣了,70年土地使用权到期后自动续期,不必担心土地被收回,踏踏实实地住吧。

这就完了?

并没有。民法典》第359条还有后半句。

“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。”

那么问题来了,原本《物权法》没有说住宅建设用地使用权续期要收费,《民法典》新增规定是否意味着将来住宅建设用地使用权续期要缴费了?如若缴费,那么与“自动续期”的规定是否矛盾?下面我们将详细分析。


01 /自动续期怎么续?

我们分析认为:就目前法律规定而言,住宅建设用地使用权续期的无须土地使用权人申请。

现代城市商品房大多采取建筑物区分所有的方式,小区内部的住户众多,协调成本较高,很难都到政府部门统一办理续期手续,如果在住宅建设用地使用权到期时要求建设用地使用权人申请办理续期手续,操作起来确有困难和不便之处。住宅建设用地使用权期限届满的,无须土地使用权人申请自动续期,有利于降低行政成本,也可以免除权利人申请续期的繁杂手续,减轻了土地使用权人的负担。

同时,《民法典》该规定属于强行性规范,不允许当事人通过出让合同予以排除,也不允许政府单方面地制定相关的规范性文件予以排除。

但是,有人会提出异议,《城市房地产管理法》第22条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期”,而非自动续期。

《民法典》是全国人民代表大会通过的基本法,而《城市房地产管理法》是全国人民代表大会常务委员会通过的普通法律,《立法法》虽然确立了“特别法优于一般法”“新法优于旧法”的规定,但其适用前提为“同一制定主体”,因此,根据《立法法》的相关规定无法解决两者效力冲突的问题。但鉴于《民法典》属于基本法,《城市房地产管理法》的规定不应该与《民法典》的基本法律原则相违背,我们认为,基于立法本意,应当将《城市房地产管理法》第22条的规定理解为非住宅建设用地使用权届满后的续期规则,不适用于住宅建设用地使用权。今后《城市房地产管理法》的修改可能会涉及这一关键问题。

02 自动续期续多久?

我们分析认为:住宅建设用地使用权无期限限制,但可随房屋消灭。

土地使用权和土地所有权分离是中国特色,但这种中国特色不能成为制约公民住宅财产和居住权受到法律永久保护的障碍。“自动续期”的初衷是为了形成公民住宅财产和居住权的长久受保护、良好和稳定预期局面,如果还在“自动续期”上加期限的话,就丧失了“自动”二字的法律价值。因此,我们认为,可以一步到位地理解,《民法典》第139条中的“自动续期”就是“无期限限制”“永久续期”。同时,为了继续保持土地使用权和土地所有权分离的中国特色,应当认为,无期限限制的住宅建设用地使用权可以消灭。消灭的情形如下:一是房屋灭失因客观原因导致无法重建(或房屋所有权人放弃在原土地上新建房屋),如房屋因质量问题倒塌且无法重建的或地震等自然原因灭失;二是房屋被征收,在征收后房屋所有权归国家所有;三是房屋所有权人死亡后,无人继承也无人受遗赠;四是转让或继承。根据房地一体主义,面对房屋灭失或被征收等情形,再保留房屋下的土地使用权也没有必要了。因此,前三种情况下,土地使用权应随房屋所有权一同消灭。而第四种情况,房屋所有权和土地使用权一并转移给新的权利人享有。就某一特定房产的土地使用权并没有消灭,只是换了使用权人,土地使用权续期规定还应适用。

03 /续期是否收费?

我们分析认为:在将来的立法中,大概率会收取续期费用。

土地收益具有很强的财政属性,收取建设用地使用费用,可以提供稳定的地方财源,为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力,有利于保证地方政府的正常运转。仅从这一个角度出发,认为住宅建设用地使用权自动续期完全不收取费用就不太现实。

而且《民法典》第139条中“缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。”,给大家的印象就是一定要收费了,只是缴纳还是免除的差别,这种政策取向还要研究。此外,如果收费,费用性质是土地使用费、是土地使用税还是土地出让租金,也需要一个原则性、指向性的规定。

我们认为,正是因为“自动续期”制度相当于房屋所有权人一次性买断了房屋下的土地使用权,在规定的70年土地使用权期限内,开发商所支付的土地出让金已转化为房屋的成本之一,由购房者来最终承担,房屋所有权人可以不必支付土地使用费用。但70年土地使用权届满后,自动续期期间,房屋所有权人应该按照法律或行政法规的规定,支付费用或税金,承担住宅建设用地使用权人的义务。


到期后不宜再收取土地出让金

2016年4月,浙江温州部分住宅20年的土地使用权到期但房屋所有权未到期,市民在办理交易时被告知土地续期须缴纳占房价总额约1/3的土地出让金,引起外界哗然。当年12月,时任国土资源部副部长的王广华表示,针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,国土部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

有了温州的例子,以后住宅土地使用权到期后不收取土地出让金的可能性应该是非常大的。 

同时,从土地价格的角度看,也不应该一再收取土地出让金。我国城市房地产价格已经超过了世界上大多数国家。在其他国家,民众依据这样的价格可以取得的房地产,既包括土地所有权也包括房屋所有权,这些权利都是无期限限制的。如果土地使用年限续期需要再缴纳一次土地出让金,相对于已居住几十年的住宅本身价值而言,还不如直接买新房来的划算,也不利于不动产交易。

喜忧参半、未解之谜

对于住宅建设用地使用权到期后究竟应当续期多长时间、自动续期后如何收取或减免相关费用,《民法典》还是没有给我们予以明确解答或指引关于这些问题,现在既没有法律,也没有行政法规,所以公众关切的70年土地使用权自动到期之后仍有很多未解之谜,与此相关的悬念与担忧,会始终盘旋在房地产市场的各方参与者之中。

但总的来说,《民法典》第139条确立了“自动续期”制度是对“有恒产者”的利好,让“有恒产者有恒心”,不必担心70年土地使用权到期后的房屋财产和居住问题,保护了产权,保障了民生。

即便“续期费用的缴纳或减免”规定给“有偿续期”开了个口子,但考虑到中国房地产价格高,不太可能按照土地出让金的标准确定续期的收费数额。

同时,对于大多数自住型或首套房购房者来说,可能只会象征性地收取续期费用,对于投资型或多套房屋购房者,可能会阶梯式地提高续期收费的标准,但也不会影响其居住权的实现。


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