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【协力研究】小区禁止新返苏承租人进入小区,是否合理合法?

作者:杨伦宁 来源: 日期:2020/2/13 17:09:53 人气:192

引言


目前苏州的相关企业都已经陆续复工,大量务工人员返回苏州。为了做好返苏人员的疫情控制,确保企业稳定复工,不再造成新的疫情的发展,苏州市政府下发了相关文件,严控疫情发展:例如要求物业或者居委会、村委会对居住小区进行封闭式管理,外来人员一律不得入内。返苏人员必须进行健康登记,医学隔离观察等措施。笔者认为这都是为了遏制疫情发展而采取的必要措施,虽然造成了生活上的不便,但应当认同并支持。


但最近很多返苏人员包括企业向笔者反映,个别小区禁止返苏人员尤其是租户进入小区,对返苏人员的生活和企业正常复工造成了很大影响。笔者也在网上看到多个如图所示的小区规定,对于类似要求的合法合理性,笔者在此做一个简单的解答,希望对相关返苏人员有所帮助。


一、疫情防控期间,物业或者居委会、社区是否有权利禁止符合防疫规定的租户进入小区?

笔者认为答案是否定的。

首先,该行为违反法律规定,妨碍了承租人依法行使租赁权的权利。



《房屋租赁合同》合法有效,并未终止或解除,作为承租人此时仍具有进入A小区房屋的权利,非经法定事由,任何人不得妨碍其行使租赁权,否则承租人有权依据《物权法》、《侵权责任法》等法律规定,主张停止妨碍行为,并要求赔偿损失。



其次,物业、居委会、社区无权制定该禁止性规定,且违反了苏州市的规定。



《传染病防治法》第四十二条一款第五条规定,传染病暴发、流行时,县级以上地方人民政府应当立即组织力量,按照预防、控制预案进行防治,切断传染病的传播途径,必要时,报经上一级人民政府决定,可以采取下列紧急措施并予以公告:(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。


《突发事件应对法》第九条规定,国务院和县级以上地方各级人民政府是突发事件应对工作的行政领导机关,其办事机构及具体职责由国务院规定。



依据上述法律规定,如若确有采取封闭小区的需要,以及如何封闭,最终需要由苏州市人民政府决定,物业、居委会、社区等只能依据苏州市政府的相关规定进行细化和落实,而不得创设限制性规定。



而对于社区防控工作,苏州市政府做出了具体规定:


2020年02月08日,苏州市政府做出《苏州市关于加强和规范疫情期间社区防控工作“十个必须”的通告》( 指挥部通告〔2020〕7号),其中第二条明确规定:二、所有小区必须严格实行封闭式管理。非本小区的外来人员和车辆原则上不得进入小区,对确系复工复业复学且在本小区有固定住所、符合防疫规定的人员,应当准予通行进入小区并登记备案。



2020年02月10日,苏州市疫情防控工作指挥部在《苏州市加强疫情防控推动企业复工保障城市运行“十问十答”》中再次明确:一是社区要严格落实好对重点疫情区域返苏人员的居家隔离或集中隔离措施,同时做好相关生活保障服务;二是所有小区实行严格封闭式管理,非本小区的外来人员和车辆原则上不得进入小区;三是对在本小区有固定住所(含自有住房、租赁住房)、符合防疫规定的人员,应当全天候准予通行进入小区并登记备案,保障其入住和正常生活。



依据上述规定,苏州市并未禁止符合防疫规定的承租户进入小区,返苏人员在体温正常,符合防疫要求的情况下,仅需依据苏州市疫情防控工作指挥部通告〔2020〕4号)和〔2020〕6号)的规定,居家隔离观察14天,若不具备单独隔离的条件,可以由社区进行集中隔离医学观察。


再次,物业、居委会、社区禁止符合防疫要求的承租人进入小区,该措施明显不具有合理性,是简单粗暴的“一刀切”行为。



依据法律规定以及江苏省人大常委会第32号决议《关于依法防控新型冠状病毒感染肺炎疫情 切实保障人民群众生命健康安全的决定》的要求,物业、居委会、社区等有义务确保政府关于疫情防控的相关措施落实到位,并根据上级要求结合实际情况,采取合理的细化措施。


针对不同情况,采取适当措施,最低限度的减少对人民群众的影响,是采取防疫措施的基本要求。上述小区禁止承租人进入小区的做法,明显不具有合理性,对于返苏租客不允许进入,但返苏的业主却可以,更是明显涉嫌歧视和不公。况且,相关人员没有进入小区采取居家隔离,只能在社会上游荡,更加增加了传染或感染疾病的风险。

二、承租人该如何维护自己的合法权益?

首先,承租人可以要求房东履行合同义务,与物业等进行协商,确保自己的租赁权得以实现。也可以与房东本着相互体谅,共度艰难的态度,就减免租金、延长租期等进行协商。


其次,承租人也可以向物业、居委会等主张停止妨碍和进行赔偿的权利,可以要求其就自己的租金、往返路费、误工费等进行赔偿。


再次,苏州市目前要求压实出租人的主体责任的情况下,有个别小区在房东签字的情况下,允许承租人进入小区,如果承租人有证据证明房东为了回避责任或经济风险,拒不配合签字,阻止承租人进入小区,则承租人有权就房东的违约行为进行索赔。


目前苏州市政府正在统一部署,在各个社区设立热线电话,要求对无法正常入住的,及时处置,确保返苏人员的正常生活,承租人也可以向有关部门需求帮助。


在笔者解答上述问题时,苏州市政府于2020年02月11日做出《苏州市疫情防控责任令》,再次强调不得随意限制在本小区有固定住所(含自有住房、租赁住房)、体温正常的人员出入居住场所。希望各有关部门可以认真落实上述要求,而权力受到侵犯的返苏人员,也可以依法维护自己的合法权益。




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