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业务领域
协力研究

【协力研究】新冠肺炎疫情当前,对商品房买卖合同的履行影响几何?房地产企业如何有效应对?

作者:陈军杰 来源: 日期:2022/4/26 15:19:19 人气:1492

引言

新冠肺炎疫情当前,苏州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部《苏州市关于落实主体责任延迟企业复工加强疫情防控的通知》明确要求“落实《省政府办公厅关于延迟企业复工的通知》(苏政传发[2020]20号)最新要求,各类企业不得早于2月9日24时前复工”;同时,苏州市住房和城乡建设局《关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》(苏建函房[2020]22号)明确指出“即日起至2月20日前,全市所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动”,可见疫情影响及防控与各行各业均息息相关,房地产行业亦不能置身事外。

本文主要就新冠肺炎疫情可能对房地产企业造成的影响及应对进行研究分析,其中以商品房买卖合同的履行问题为主,以期对房地产企业复工后的工作安排起到积极的参考作用。



一、何谓不可抗力?

关于不可抗力,在民法总则及合同法中均有明确规定如下,最新的民法典草案中亦予以沿用。作为一种法定免责事由,即使合同条款对于不可抗力并无约定,亦可直接根据法律规定产生相应的法律效果。


《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。


《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

根据上述法律规定,不可抗力的定义为“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。结合相关民法理论,通常而言构成不可抗力并据以免责须具备以下要件:

1、主观上不能预见;

2、客观上不能避免且不能克服;

3、发生在合同履行期间,且发生时当事人并无迟延履行情形;

4、与合同履行不能之间存在因果关系。



二、新冠肺炎疫情是否构成不可抗力?是否可以当然免责?

此次新冠肺炎疫情发生后,全国各地各级政府纷纷启动重大突发公共卫生事件响应机制,至今尚未完全控制疫情,已被世界卫生组织(WHO)列为“国际关注的突发公共卫生事件(PHEIC)”。因此,我们倾向于认为本次疫情符合不可抗力的法律定义即为“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”,可以认定构成不可抗力。但是,疫情对于合同履行造成的影响却不可一概而论,须在个案中结合合同的根本目的、履行情况、当事人的心理预期等要素综合认定,因而并不当然能够据以免责。


此外,疫情防控政策性强且波及范围甚广,有必要等待司法机关出台相应指导性文件予以释明。例如,非典疫情发生后最高人民法院出台的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法[2003]72号)明确“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。



三、购房者能否以疫情为由缓付、拒付房款,甚至解除商品房买卖合同?

此次疫情客观上造成了各地企业复工时间的延迟,从宏观角度来看也不可避免地会对整体经济产生一定负面影响,但当这种影响分摊到个人及家庭层面后是有限的,并不必然导致收入的减少及付款能力的丧失,即疫情与购房者不能履行商品房买卖合同项下的付款义务之间不存在必然的、直接的因果关系。因此,我们倾向于认为,在开发商无其他违约情形或符合其他法定条件的情形下,购房者仅以疫情为由拒付房款、解除合同的主张是难以得到司法实践支持的。


关于购房者以疫情为由缓付房款的主张,由于疫情客观存在且目前仍在持续,相应的疫情防控措施包括部分小区实行封闭管理、部分居民被要求居家隔离、金融机构服务时间调整等,确实会对购房者按约履行付款义务造成一定障碍,结合五部委联合发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发[2020]29号)“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限”所倡导的类似精神,因此,我们倾向于认为购房者缓付房款的主张存在被支持的可能性,主要通过减免缓付期间的逾期付款违约金来实现利益平衡,但缓付期间应当以疫情防控需要为限,不应过分延长。需要特别指出的是,若商品房买卖合同签订时疫情已经发生或疫情发生时购房者已经存在逾期付款情形的,则其缓付主张亦不应得到支持。

➣应对思路


在政府无相关强制政策出台的前提下,开发商依约履行商品房买卖合同无可非议,复工后可正常对购房者采取相应的催款措施、追究违约责任等;开发商面对购房者以疫情为由提出的诸如缓付、拒付房款或解除合同的要求,应根据购房者的实际情况采取不同的应对措施。





四、开发商能否以疫情为由延期交付商品房?

疫情发生后各地政府采取的交通管制措施、延迟复工措施及人员、物资限制流动措施等均直接关系到项目现场施工所需人员、材料、机械设备的配置,对项目施工进度能够产生较大的影响,故,开发商以疫情为由延期交付商品房存在合理性,但并不必然得到支持,法院在个案认定时尺度并不统一。以非典疫情期间类似案件为例:



案例1:(2005)三亚民一终字第79号殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案


法院认为:对于"非典"疫情的影响,该疫情的发生是不可预见、不可避免,并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的,由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前,长源公司已与多家建筑企业签订施工合同,但由于2003年4月"非典"疫情在全国范围内的大规模暴发,各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动,并且客观上本案涉及的标的物施工人员(民工)主要来自岛外,对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延,应认定"非典"疫情对"天涯一方城"项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就"非典"期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响,因此长源公司可据此对"非典"期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。"天涯一方城"项目各项装修工程的施工需要具备一定专业技术的工人从事。在长源公司已与各装修施工企业签订施工合同后,殷文敏主张这些施工企业完全可在海南本地招募人员,甚至长源公司可以在海南本地另行寻找施工企业完成施工,对于长源公司及各装修施工企业系过分苛求,理由不当,对其主张不予采纳。由于"非典"疫情发生于"天涯一方城"项目建设的装修阶段,政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天,而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天,如未发生"非典"疫情,项目装修应在该合理期限内完成,因而计算"非典"疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部(即2003年5月8日至2003年7月17日,共计71天)并补足被延误的合理施工工期54天,合计为125天。因此,由于"非典"疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素,根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天,即2003年9月9日止。


案例2:(2005)沈民(2)房终字第802号张晓薇与沈阳新中城房产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案


法院认为:至于新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力,应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情,但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时(2003年5月26日)应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响,但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇,且新中城公司自认“2003年9月初,工程基本完工,只差验收”,其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”,表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响,故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任,所以新中城公司的此项上诉主张,本院不予支持。


另,若商品房买卖合同中对于类似情况(传染病疫情等)下开发商有权延期交付有明确约定的,则开发商亦可根据相应合同条款予以主张;但是,此类合同条款即使有,通常也是约定在补充条款中,存在被认定格式条款而无效的风险。


➣应对思路


开发商无论是根据合同约定还是法律规定主张延期交付商品房均有其合理性,但合理并不意味着必然得到支持,依然存在被驳回的可能。


为了尽可能避免自身陷入类似纠纷,建议开发商在复工后立即对临近交付项目进行核查,对可能出现延期交付的项目及时采取赶工措施等,以最大限度减少自身违约风险。


若确有项目无法按期交付的,应及时向购房者发送延期交付通知书,并积极收集证据证明自身系因疫情导致延期交付,例如政府要求延迟复工的相关文件、施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、监理方出具的项目延期施工的监理日志、项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明等。



* 免责声明:本文观点仅供参考,不作为个案法律分析,且随疫情防控进程及相关政策性、指导性文件的出台可能产生变化,如遇相关问题请随时联系律师进行具体咨询。


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