编者按
相关案例
不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好相邻关系。相邻各方应当正确处理截水、排水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
现实中因楼上导致的房屋漏水而遭受的租金损失可根据具体情况分为两类：
①因房屋漏水而在外租房产生的租金费用；
②因无法出租或承租人退租等情况造成的预期租金利益损失。
对上述两类租金的求偿能否得到法院支持，为此，笔者搜集了苏州、南京、上海、北京等地的相关案例进行探讨。
01
因房屋漏水而在外租房产生的租金费用
支持
苏州：
【案号】(2020)苏0508民初7341号
【案情简介】
朱某与罗某是上下楼邻居关系。因罗某房屋多次漏水，造成朱某房屋室内漏水严重，其中客厅、卧室天花板、部分墙面、卧室地板、厨房吊柜、客厅、卫生间灯具等多处因渗水、泡水导致损失。电线被水渗透导致短路，地板泡水后起翘。因顾虑电线短路，朱某只能迁出所涉房屋。后朱某诉至法院，请求罗某赔偿房屋空置期间的5个月房屋租金损失15000元。
【法院判决】
法院认为，涉案房屋因漏水较为严重导致无法正常居住使用，朱某主张房屋空置期间的租金损失符合法律规定，但朱某也应当及时主张权利避免损失扩大，结合罗某房屋漏水时间及朱某提起诉讼的时间，酌情按照3000 元/月的标准支持朱某4个月空置房屋使用费合计12000元。
【案号】(2022)苏05民终2263号
【案情简介】
鲍某与顾某是邻居关系，因顾某房屋内卫生间西南角公共排水立管根部存在漏水问题，造成相邻的鲍某屋内墙面根部出现起皮、粉化、脱落、潮湿等现象。且当时正处夏天，鲍某称因漏水，房屋内东西整合在客厅、灶间后，没法安装空调，于是之后就住在宾馆里。后鲍某诉至法院请求顾某停止侵害、排除妨碍，并且支付30个月的房间空置费16875元。
【法院判决】
法院认为，因鲍某居住在受损房屋后是一人生活，公共排水立管根部的漏水水量较小，受损房间的受潮部位并不足以影响鲍某对该房间的使用。同时，法院认为漏水房屋未安装空调与漏水无直接的因果关系。故鲍某要求被告赔偿该房间的空置损失，依据不足，法院难以支持。但考虑到今后在对受损房屋的墙面及地板维修过程中，将影响鲍某居住使用该房屋，法院参照其宾馆的住宿费标准，支持其在外居住二个月的费用即3600元。
上海：
【案号】(2022)沪02民终2382号
【案情简介】
邸某与陈某等人系上下楼邻居关系，邸某发现主卧、主卫、次卫多处持续出现水迹、霉渍等现象。后因房屋漏水，邸某暂住朋友家中数日，并支付了附言为房租的钱款。因邸某与陈某双方对漏水原因无法达成一致，诉至法院，请求法院判令陈某支付包含40000元房屋租金在内的相关费用。
【法院判决】
法院认为，漏水发生的时间处于7、8月份，空调无法使用、且漏水的面积较大，故邸某在朋友处居住是合乎常理的。虽当时并未直接产生相应的租金，但之后其已进行支付，并仅主张两个月的租金，考虑到之后邸某房屋进行修缮所需要的时间，从有利于人体健康角度出发，结合邸某房屋所在地段，法院酌定，陈某应支付邸某相应的租金损失，金额为24000 元。
不支持
苏州：
【案号】(2020)苏05民终8412号
【案情简介】
范某、周某与高某、陈某是上下楼关系。范某、周某发现家中主卧卫生间漏水，后与楼上业主高某、陈某就渗水问题进行协商处理，但双方未能达成一致意见。因房屋漏水，范某、周某暂住于姑苏区汇丰宾馆，花费金额为3000元。范某与周某向法院起诉，请求判令高某与陈某支付包含3000元租金损失在内的相关费用。
【法院判决】
法院认为，因范某、周某终止司法鉴定以致本案司法鉴定做退案处理，法院无法查清漏水原因。案件审理时主卧卫生间已不再漏水，范某与周某也无法就房屋因漏水存在的损失提供相应证据予以证明，且涉案房屋内有两个卫生间，主卧卫生间存在漏水并不影响该户家庭的正常居住，故法院对范某、周某主张维修受损卫生间所产生损失以及租金损失的诉讼请求不予支持。
上海：
【案号】(2022)沪02民终6229号
【案情简介】
钟某、孟某家中客厅部位南侧出现较为严重的漏水情况，致客厅南侧及西侧墙体和天花板受损， 客厅南侧地板受损，卫生间北侧及西侧墙体和天花板受损。据鉴定，该漏水与楼上住户张某、王某家中客厅南侧室外空调板排水管地漏处渗漏水相关。故钟某、孟某向法院起诉，要求判令张某、王某支付修理费以及房屋租金损失14400元。
【法院判决】
法院认为，钟某、孟某主张要求张某、王某赔偿租房损失，但该损失尚未实际发生，故法院难以支持。钟某、孟某可待明确维修方案后另行主张装潢损失，或待实际维修后另行主张装潢损失及房租等费用。
02
因无法出租或承租人退租等情况造成的
预期租金利益损失
支持
苏州：
【案号】(2018)苏05民终6974号
【案情简介】
王某与程某、乐某是同一栋楼的住户。因程某、乐某房屋卫生间水管损坏漏水，卫生间地漏不畅通，造成水外溢，长时间蔓延至楼下及屋外，致王某出租的房屋被水渗透浸泡受到损坏。故王某向法院提起诉讼请求赔偿损失。其中，王某的诉讼请求包含请求赔偿5个月的租金损失44500元。
【法院判决】
法院认为，程某与乐某房屋存在渗漏，致王某出租的房屋受损以致影响使用，王某诉请赔偿租金损失，于法有据。根据王某房屋出租情况、程某与乐某房屋出租情况、王某房屋与程某乐某房屋面积大致相当的事实，结合其他邻近房屋出租情况等，以8900元/月为租金损失计算标准。从王某房屋受到损坏，至程某、乐某向王某发函以致维修止损之意后王某收到函件，此间损失应由程某、乐某承担。程某、乐某虽怀疑王某该期间本就空租，辩称该期间王某无租金损失，即便如此，法院认为王某有权并有机会在此期间将房屋另租他人而仍可取得租金收益，因此也不能否认程某、乐某房屋漏水致王某房屋受损剥夺了王某出租房屋收取租金回报的机会。根据王某房屋损坏状况、联系维修时间及必要的修后空置、寻求出租时间需要，应另计王某租金损失近1个月。
综上，法院酌定程某、乐某赔偿王某租金损失24000元。
北京：
【案号】（2022）京01民终9276号
【案情简介】
刘某与郑某属于相邻关系，某日，刘某房屋的承租人告知刘某其房屋天花板及墙体潮湿、有水珠。经查，发现是郑某房屋厨房洗菜池的下水管破损漏水。刘某诉至法院，要求郑某赔偿因漏水造成的3个月房屋租金损失4500元。
【法院判决】
法院认为，刘某房屋维修客观上确需一定的维修工期，维修期间必然对房屋出租造成影响，但刘某主张的3个月时间过长，缺乏必要性，法院酌情确定合理期间为1个月，由郑某向刘某赔偿租金损失1500元。
南京：
【案号】(2021)苏01民终2629号
【案情简介】
王某将自身两层房屋用作旅馆经营，该房屋顶楼为一层平台。许某在王某房屋楼顶搭建屋棚、堆放杂物、种植花草，加速楼顶防水层的损坏，使积水在防水层下方与楼板之间流淌，造成王某房屋有水渗漏。王某诉至法院请求许某赔偿房屋维修费2万余元，半年租金损失4万元。
【法院判决】
法院认为，许某对王某房屋漏水承担主要责任，但是王某所主张的租金损失超出损失范围，综合各方因素和其他案情，酌定许某赔偿租金损失12000元。
不支持
北京：
【案号】(2022)京03民终8540号
【案情简介】
李某与孙某是上下楼邻居关系。孙某房屋内暖气因装修拆除阀门和管道堵头，二人所在楼栋进行供暖试水导致大量暖气水涌出，孙某房屋内泡水后水流到李某房屋，致使李某房屋产生漏水损失。李某向法院提交两份租赁合同，请求法院判令孙某赔偿因漏水导致无法出租的20个月租金损失72000元。
【法院判决】
法院认为，漏水发生前，李某将自身房屋委托给某公司并按月收取租金，房屋出租收益并未受漏水影响而中断、 减少。漏水发生后，其将房屋直接出租给个人，租金虽有降低，但现有证据无法证明租金降低与漏水存在必然联系。因此，李某主张20个月的租金损失，法院不予支持。
上海：
【案号】(2021)沪02民终10486号
【案情简介】
郭某与范某是上下楼邻居关系，某日郭某发现自家房屋卫生间连接卧室处、走廊处墙体自上而下出现渗水痕迹，墙面大面积起皮脱落。经查，原因在于范某家中卫生间墙面渗水、顶漏水。另外，郭某与某公司约定将自身房屋进行经营出租供他人居住，但自房屋漏水事件发生后该公司未再支付租金。故郭某向法院起诉，请求判令范某按照每月3000元的标准向自己支付租金损失。
【法院判决】
法院认为，郭某的租金损失并非直接损失，属于郭某的期待利益，且无证据证明受损房屋无法居住，故对郭某主张的租金损失不予支持。
律师评析
因房屋漏水而遭受的租金损失能否请求赔偿这一问题，从各地法院所做出的判决来看，首先需对租金的类型进行区分。
对于因房屋漏水致使房主另外租房居住的，法院能否支持租金损失的诉请，关键在于房屋是否因漏水而无法正常居住。因漏水范围较大并且所造成的影响确实影响日常居住的，法院一般会酌情支持该诉请。或是虽不影响正常居住，但是侵权人需承担维修责任的，在维修期间会影响正常使用的，法院也会酌情支持维修期间的租金损失。
对于因房屋漏水致使无法出租或承租人退租等预期租金利益受损的，就房屋租金损失能否得到赔偿的问题，部分法院认为即便当时房屋处于空租期，房东也有权获得租金利益，且后续的维修事项也会影响到房屋的正常的出租，故支持该请求。但是部分法院却认为在不能证明租金损失与房屋漏水有必然联系的情形下，房屋租金属于期待利益，对该损失的赔偿请求不予支持。
律师建议
1
无论是房主还是承租人，发现房屋漏水的，应当在第一时间以拍照或录像的方式固定现场，收集证据。之后立即联系物业和相邻住户，承租人还需联系房东，经多方沟通后共同排查漏水原因，及时维修，防止损失扩大。
2
漏水责任主体难以确定的，可以申请鉴定。房屋受损人因鉴定需要，对漏水点维持受损状态的，在确定责任主体后可以就该鉴定期间的损失请求赔偿。但在鉴定结束后需积极配合责任人进行维修，否则可能需承担因自身怠于维修而造成的损失。
3
房主因漏水在外租房居住的，应保留相应的付款记录。因未能出租房屋导致租金利益受损的，可提供承租人对漏水事件的反映以证明租金损失与漏水事件之间存在因果关系，例如与承租人的录音、微信聊天记录等。
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《中华人民共和国民法典》
第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第一千一百六十七条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
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