协力研究｜一方私自抵押夫妻共有房屋，抵押有效吗

案例一：

抵押权人尽到了应有的注意义务，符合善意取得的条件，享有抵押权。

【案号】

（2022）苏02民终3844号

【法院判决】

本案所涉的抵押权为法定的担保物权，依法可参照适用《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定善意取得物权的相关规定。本院结合案涉情况，作如下分析：

第一，受让人受让财产时为善意。首先，案涉房屋的产权登记在段某一人名下，未记载有其他共有人。其次，梁某当按流程规定对案涉房屋进行了现场查看，段某对此是认可的，且也认可梁某当当时向其询问过家庭情况，虽然其对具体怎么问的表示忘记了，但从其向梁某当提供户口本、离婚证、离婚协议等原件可以判断，其当时答复了“已离婚”，所以梁某当才会要求其提交相应离婚材料，而对于离婚证、离婚协议等，梁某当并无能力判断实质真伪，仅能进行形式审查。综上应当认为梁某当尽到了应有的注意义务。

第二，以合理的价格有偿转让。受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给转让人。在案涉合同及抵押手续办理之后，梁某当已履行了《典当合同》中的当金发放义务向段某支付了款项，房屋抵押本身是对债权提供的担保，抵押物拍卖、变卖的价款在保证债权优先清偿后的剩余部分仍归抵押人所有，故并不要求债务金额与抵押物价值完全相当。

第三，已依法办理权属登记。梁某当与段某依据所签订的《最高额抵押合同》已经办理了抵押权登记，梁某当取得了他项权证，抵押权已依法设立。

关于蒋某此人，吴某并未提供证据证明其系梁某当的业务人员，而从段某陈述的情况看，段某与蒋某之间另外存在一层借款关系，而且不止一次采用这种以段某的名义借款再转借给蒋某的模式，这与梁某当没有关联性，应由段某自行向蒋某主张权利。

综上考量，《典当合同》、《最高额抵押合同》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，也不存在恶意串通的无效情形，即使段某以案涉房屋进行抵押借款未征得房产共有人吴某的同意而属于无权处分行为，但并不影响合同效力，且梁某当作为善意第三人，依据善意取得制度可认定抵押权的设立合法有效。

案例二：

债权人明知或者应当知道抵押房产为夫妻共有，但未取得双方同意的，抵押权人主观上并非善意，抵押无效。

【案号】

（2019）最高法民申5907号

【法院判决】

本院经审查认为，某银行的再审申请事由不能成立。

首先，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，涉案房产在崔某与樊某的婚姻关系存续期间取得，按照法律规定，属于夫妻共同所有，原审认定并无不当。其次，虽然《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定分别确立了物权公示、登记原则，但不动产登记不具有绝对的公信力，这一公信力受到《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的限制，因此某银行以涉案房产登记在崔某个人名下为由来否定共同共有不能成立，其也不能直接根据不动产登记的公信力获得保护，而只能适用善意取得制度。

再次，结合本案查明的事实分析，《抵押合同》中“抵押人”栏有“崔某”、“樊某”字样的签字、按印，说明某银行作为专业的金融机构，在审查贷款发放时，已经知道或者应当知道案涉房产系夫妻共同财产，主观上并非善意，故某银行不能依据善意取得制度获得保护，原判依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定认定抵押无效并无不当。最后，某银行诉请是主张实现抵押权，但因樊某签名不真实而导致抵押合同无效，原审驳回该项诉请亦无不当，这并不影响某银行依据各方过错另行主张权利，该事由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项规定的遗漏诉讼请求的情形。