Second slide
Second slide
业务领域
协力研究

协力研究|一方私自抵押夫妻共有房屋,抵押有效吗

作者:范海云、杨上 来源:协力劳动与婚姻 日期:2024/5/31 17:25:29 人气:81

编者按



夫妻在婚姻关系存续期间购买的房产属于夫妻共同共有,如果房产证记载的“权利人”只有夫妻一方的名字且“共有情况”为单独所有,该房产仍然属于夫妻共同共有。 如果房屋只登记在一个人名下,一方私自抵押夫妻共有房屋,抵押有效吗?

作者|范海云、杨上



相关案例

向上滑动阅览

案例一:

抵押权人尽到了应有的注意义务,符合善意取得的条件,享有抵押权。

【案号】

(2022)苏02民终3844号

【法院判决】

本案所涉的抵押权为法定的担保物权,依法可参照适用《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定善意取得物权的相关规定。本院结合案涉情况,作如下分析:

第一,受让人受让财产时为善意。首先,案涉房屋的产权登记在段某一人名下,未记载有其他共有人。其次,梁某当按流程规定对案涉房屋进行了现场查看,段某对此是认可的,且也认可梁某当当时向其询问过家庭情况,虽然其对具体怎么问的表示忘记了,但从其向梁某当提供户口本、离婚证、离婚协议等原件可以判断,其当时答复了“已离婚”,所以梁某当才会要求其提交相应离婚材料,而对于离婚证、离婚协议等,梁某当并无能力判断实质真伪,仅能进行形式审查。综上应当认为梁某当尽到了应有的注意义务。

第二,以合理的价格有偿转让。受让人在取得财产时,必须以相应的财产或金钱支付给转让人。在案涉合同及抵押手续办理之后,梁某当已履行了《典当合同》中的当金发放义务向段某支付了款项,房屋抵押本身是对债权提供的担保,抵押物拍卖、变卖的价款在保证债权优先清偿后的剩余部分仍归抵押人所有,故并不要求债务金额与抵押物价值完全相当。

第三,已依法办理权属登记。梁某当与段某依据所签订的《最高额抵押合同》已经办理了抵押权登记,梁某当取得了他项权证,抵押权已依法设立。

关于蒋某此人,吴某并未提供证据证明其系梁某当的业务人员,而从段某陈述的情况看,段某与蒋某之间另外存在一层借款关系,而且不止一次采用这种以段某的名义借款再转借给蒋某的模式,这与梁某当没有关联性,应由段某自行向蒋某主张权利。

综上考量,《典当合同》、《最高额抵押合同》系合同双方的真实意思表示,不违反法律规定,也不存在恶意串通的无效情形,即使段某以案涉房屋进行抵押借款未征得房产共有人吴某的同意而属于无权处分行为,但并不影响合同效力,且梁某当作为善意第三人,依据善意取得制度可认定抵押权的设立合法有效。


向上滑动阅览

案例二:

债权人明知或者应当知道抵押房产为夫妻共有,但未取得双方同意的,抵押权人主观上并非善意,抵押无效。

【案号】

(2019)最高法民申5907号

【法院判决】

本院经审查认为,某银行的再审申请事由不能成立。

首先,《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,涉案房产在崔某与樊某的婚姻关系存续期间取得,按照法律规定,属于夫妻共同所有,原审认定并无不当。其次,虽然《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定分别确立了物权公示、登记原则,但不动产登记不具有绝对的公信力,这一公信力受到《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的限制,因此某银行以涉案房产登记在崔某个人名下为由来否定共同共有不能成立,其也不能直接根据不动产登记的公信力获得保护,而只能适用善意取得制度。

再次,结合本案查明的事实分析,《抵押合同》中“抵押人”栏有“崔某”、“樊某”字样的签字、按印,说明某银行作为专业的金融机构,在审查贷款发放时,已经知道或者应当知道案涉房产系夫妻共同财产,主观上并非善意,故某银行不能依据善意取得制度获得保护,原判依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定认定抵押无效并无不当。最后,某银行诉请是主张实现抵押权,但因樊某签名不真实而导致抵押合同无效,原审驳回该项诉请亦无不当,这并不影响某银行依据各方过错另行主张权利,该事由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项规定的遗漏诉讼请求的情形。



案件启示

夫妻在婚姻关系存续期间购买的房产属于夫妻共同共有,如果房产证记载的“权利人”只有夫妻一方的名字且“共有情况”为单独所有,该房产仍然属于夫妻共同共有。不动产登记部门对于房屋只登记在一人名下办理抵押登记时有两种做法:1、登记在谁名下谁来办理抵押登记即可,无需配偶出具相关材料;2、即便登记在一方名下,也需要其配偶出面一同办理抵押登记,其配偶需书面同意办理抵押登记。如未婚,需要出具未婚的声明,并承诺承担相应责任。

上述第一种做法很容易出现夫妻一方私自将夫妻共有房屋抵押的情形,个人或银行等信贷机构一旦接受抵押,潜藏着比较大的法律风险。一般情况下,夫妻一方私自以共有的房产提供抵押担保的,属于无权处分,抵押无效,但是如果构成善意取得的,抵押有效。善意取得制度是民法中的一项重要法律制度,目的是协调财产所有权的静态安全和财产交易的动态安全之间的冲突,当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时,为了促进交易和保护交易安全,法律侧重于保护善意受让人,对于真正权利人则赋予向无权处分人追究责任的救济途径。参照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定,抵押权善意取得的条件可以概括如下:


债权人受让抵押权时为善意。债权人应当举证证明其已经就抵押房产是否为夫妻共同共有进行了合理审查。如果债权人为金融机构,应负有更严格的审查义务。仅以房产证记载的“权利人”为夫妻一方且“共有情况”为单独所有,不能认定受让人构成善意。


以合理的价格有偿转让。


已依法办理权属登记。

需要注意的是,如果债权人不能构成善意取得,则抵押无效。如债权人与抵押人均有过错,抵押人应当对债务人不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任。如果是债务人自己提供的抵押,一般情况下法院只在“法院认为”部分认定抵押无效,不再另行判决赔偿责任。




法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

第十七条 主合同有效而第三人提供的担保合同无效,人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任:

(一)债权人与担保人均有过错的,担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一;

(二)担保人有过错而债权人无过错的,担保人对债务人不能清偿的部分承担赔偿责任;

(三)债权人有过错而担保人无过错的,担保人不承担赔偿责任。

主合同无效导致第三人提供的担保合同无效,担保人无过错的,不承担赔偿责任;担保人有过错的,其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。

上一个:没有资料
下一个:协力研究丨“减资补亏”背后逻辑
友情链接: 上海市协力律师事务所 | 中国律师网 | 江苏律师网 | 苏州律师协会 | 新三板上市法律网 | 知识产权律师网
Copyright © 2018 上海市协力(苏州)律师事务所 苏ICP备15037783号 技术支持:仕德伟